신축 아파트 하자, 건설사가 입주 전까지 수리 마쳐야

신축 아파트의 입주 이후 기쁜 마음도 잠시 기본도 되어 있지 않은 하자를 기록하면서 언짢음과 불쾌감이 쌓여갑니다. 하자 점검 기간 동안 직접 찾아낸 하자들이 수십 건이지만 과연 이 하자들이 입주 전까지 마무리될 수 있을지 걱정부터 앞섭니다. 이런 고민은 특정 누군가에게만 일어나는 것이 아니라 대체로 거의 모든 아파트에서 발생한다고 봐도 무방하네요. 하지만! 2021년부터는 이런 고민이 상당 부분 사라질 것으로 보이는데요, 자세한 내용을 소개해 드리겠습니다.

신축 아파트 하자, 건설사가 입주 전까지 수리 마쳐야

 

 아파트 하자 보수 건설사가 마무리해야

국토교통부는 공동주택 하자 예방 강화 방안이 담긴 주택법 개정안이 24일부터 시행된다고 밝혔는데요, 앞으로 신축 아파트에서 하자가 발생할 경우 입주 전까지 건설사가 수리를 마쳐야 합니다.

---

[요약]
☞ 공동주택 하자 예방 강화, 주택법 개정안 24일부터 시행
☞ 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 개정안 입법예고

---

▣ 주택법 개정
△ 입주자 권리 강화
▪ 이번 조치는 지난 2019년 발표한 아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리 강화방안에 따른 주택법 개정에 따른 것

 

 

△ 적용 시기
▪ 24일 이후 입주예정자가 사전방문을 실시하는 공동주택부터 적용

△ 공동주택 사업주체
▪ 건설사 등 공동주택 사업주체는 입주 지정기간 개시 45일 전까지 입주예정자 사전 방문을 2일 이상 시행해야 함
▪ 사업주체는 표준 사전방문 체크리스트를 참조해 입주예정자에게 사전 방문 체크리스트 제공해야 함
▪ 사전방문 시 입주예정자가 지적한 사항에 대한 조치계획을 수립해 사용 검사권자(시장·군수·구청장)에 제출해야 함

△ 사전방문 지적 사항 관련
▪ 사업주체는 입주예정자 사전 방문 시 지적된 사항에 대해 내력구조부의 철근콘크리트 균열, 철근 노출, 옹벽·도로 등의 침하 등 중대한 하자는 사용검사를 받기 전까지, 그 외의 하자는 입주 전까지 보수공사 등 적절한 조치를 해야 함
▪ 사업주체는 입주 예정자 사전방문 때 지적된 사항에 대해 중대한 하자는 사용검사를 받기 전까지, 그 외의 하자는 입주 전까지 보수공사를 해야 함

△ 과태료 부과
▪ 사업주체가 조치계획에 따라 조치를 하지 않은 경우에는 500만 원의 과태료 부과.

△ 불가피한 사정
▪ 사업주체의 불가피한 사정 등으로 입주 전까지 보수가 되지 않을 수도 있음
▪ 이 경우 반드시 사용검사권자로부터 사유를 인정받아야 함
▪ 사업주체는 입주예정자와 하자보수 일정에 대해 별도로 협의하고 그에 따라 하자보수를 해야 함


▣ 공동주택 품질점검단
▪ 개정안 시행에 따라 시·도는 공동주택 품질점검단을 구성 및 운영

△ 품질점검단 구성
▪ 품질점검단은 주택건설 관련 전문성을 갖춘 건축사와 기술사, 대학교수 등으로 구성

 

아파트 하자 체크 리스트

△ 품질점검단 역할
▪ 300가구 이상 공동주택 단지를 대상으로 입주예정자가 직접 점검하기 어려운 공용 부분
▪ 3세대 이상의 전유 부분에 대한 공사 상태 등을 점검

 신축 아프타 하자 판정 기준 개정

아파트 도배가 들뜨고 주름지거나 바닥재가 벌어지고 단차가 생기는 등 문제가 있으면 하자 판정을 받을 수 있는데요, 국토교통부는 하자심사분쟁조정위원회가 공동주택의 하자 여부 판정에 사용하는 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준에 대해 알려드립니다.

 

 

▣ 하자판정기준 개정
△ 목적
▪ 하자심사분쟁조정위원회의 심사 및 조정례 및 법원의 판례를 기초로 하자판정기준을 정비
▪ 하자분쟁을 미연에 방지하고 입주민의 권익을 증진시키기 위한 것
▪ 이에 따라 주요 하자의 인정범위를 종전보다 확대하고 종래 기준이 명확하지 않았던 반복 및 다발성 하자에 대한 명확한 판단기준 마련

△ 하자판정기준 및 하자 항목 증가
▪ 기존 하자판정기준 중 콘크리트 균열, 마감 부위 균열 등 12개 항목을 변경
▪ 도배, 바닥재, 석재 등 13개 항목을 신설, 하자 항목이 31개에서 44개로 증가


▣ 주요 하자 인정범위 확대
△ 결로
▪ 결로는 종래 시공상태 등 외관으로 판단했던 것을 설계도서 등을 기초로 종합적인 성능 판단 실시
◎ 기존
▪ 단열처리가 불량하거나 마감재를 설계도서와 다르게 시공한 경우와 같이 재료의 시공상태만을 보고 하자 여부를 판단
▪ 실내외 온도차를 고려한 결로방지 설계 여부와 해당 부위 온·습도 측정을 통해 하자를 판정하고 발코니 등 비 단열 공간에서는 입주자의 유지관리로 하자 여부 판단
◎ 변경
▪ 해당 부위의 단열 상태와 입주자가 환기, 제습을 적정하게 실시했는지 등을 고려하는 등 하자 여부 판단 확대

△ 타일
◎ 기존
▪ 벽타일 시공상 하자는 접착강도만을 고려
◎ 변경
▪ 모르타르의 타일 뒤채움량 등을 종합적으로 고려해 판단

△ 위생기구
◎ 기존
▪ 세면대, 싱크대 등 위생기구는 규격, 부착상태, 외관상 결함 등으로만 하자 여부를 판정
◎ 변경
▪ 위생기구 별 급수 토출량, 급탕 토출 온도, 녹물발생 등에 대해서도 하자로 판단

△ 도배
▪ 시공상 결함으로 도배지 또는 시트지가 들뜨고 주름지거나, 이음부가 벌어진 경우 하자로 판단

△ 바닥재
▪ 시공상 결함으로 바닥재가 파손, 들뜸, 삐걱거림, 벌어짐, 단차, 솟음 등이 발생한 경우 하자로 판단

△ 빌트인 가전제품
▪ 입주 후 견본주택 또는 분양책자에 제시된 사양의 가전기기가 공간이 협소하거나 출입문 크기가 작아 설치 또는 사용이 곤란한 경우도 하자

 

타일 하자

△ 지하주차장
▪ 주차 및 주행로 폭이 법적 기준에 미달하거나 주차장 기둥·모서리에 코너 가드 또는 안전페인트가 탈락된 경우
▪ 램프 연석의 크기가 규격을 만족하지 못하거나 지하주차장 천정 및 벽면 뿜칠 등 마감재가 미시고 또는 탈락된 경우 하자로 인정

이번 주택법 개정 및 시행으로 공동주택의 하자가 조기에 보수되는 등 입주민의 불편이 완화될 것으로 기대되며, 앞으로도 고품질의 공동주택 공급과 입주민 권익 향상을 위해 지속적으로 제도개선이 추진되었으면 하는 바람입니다. 또한 하자판정기준 개정으로 하자로 인한 당사자간의 분쟁을 미연에 방지하고 입주자의 권리를 두텁게 보호할 수 있기를 바랍니다.